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法律・敷地の基礎知識


建てる前に知っておくべきチェックポイント

建物には、その用途や規模、建ぺい率、容積率など、都市計画法や建築基準法による制限があることをご存知でしょうか。まずはこれらのルールを把握した上で建物を検討することが大切です。

プレハブハウスの「法律・敷地に関する基礎知識」

都市計画地域の確認

各都道府県では、むやみな市街化を防ぎ、計画的なまちづくりを行うために、都市計画を行うエリアに都市計画区域を定めています。

区域 内容
市街化区域 すでに市街地を形成している区域、及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を促進するための区域で、用途地域が定められていて、建てられる建物の種類や規模が定められています。
市街化調整区域 自然環境や農業などを保全するために、市街化を抑制すべき区域です。この区域では、許可なく建物を建てることが出来ません。
非線引き区域 市街化区域にも市街化調整区域にも属さない、無指定区域のことで、とくに何の制限もないが、水道・下水・電気・ガスなどのインフラが整っていない。

用途地域の確認

土地には、定められた区域・地域があります。そこに建物が建てられるかどうか、また、建築する建物の用途や規模が制限されています。これは住宅と危険物を扱う工場などが無秩序に立ち並んだりすることがないように定められたものです。用途地域は、住居系・商業系・工業系の3つに大別されます。

地域 用途(主にプレハブハウス商品) 独立自走式駐車場
(スカイ・パーク)
の建築制限
住居系 第1種低層住居専用地域 低層住宅のための地域です。小規模な店舗や事務所をかねた住宅、小中学校などが建てられます。 建築不可
第2種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150m2までの一定の店舗などが建てられます。
第1種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域です。病院、大学、500m2までの一定の店舗などが建てられます。 床面積の合計300m2以内かつ、2階以下
第2種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500m2までの一定の店舗や事務所など必要な利便施設が建てられます。 床面積の合計300m2以内かつ、2階以下
第1種住居専用地域 住居の環境を守るための地域です。3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。 床面積の合計300m2以内かつ、2階以下
第2種住居専用地域 主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。 床面積の合計300m2以内かつ、2階以下
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。 規模、階数に規制なし
商業系 近隣商業地域 周りの住民が日用品の買い物などをする地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。 規模、階数に規制なし
商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。 規模、階数に規制なし
工業系 準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。 規模、階数に規制なし
工業地域 どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 規模、階数に規制なし
工業専用地域 工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 規模、階数に規制なし

ポイント

  • 建物を計画する時は、まず、用途地域の確認が必要です。
  • 用途地域により、斜線制限・高さ制限等の制限があります。敷地により厳しくなる場合や緩和される場合もありますので、合わせて確認が必要です。
  • 表の用途地域の他にも、地域地区として、高層住居誘導地区、特別用途地区、高度地区、防火地域などが重複して定められていることがあります。
  • 自走式駐車場の建築には、他にもさまざまな法規定がありますので確認が必要です。(駐車場法、消防法など)
  • 計画地がどの用途地域に属しているかは、市区町村の都市計画課または建築課などで調べることが出来ます。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対して建物の立つ面積の割合を制限するものです。道路や隣地に建物が接近しすぎないように規制する基準です。

用途地域 建ぺい率(%)
第1種低層住居専用地域 30, 40, 50, 60
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居専用地域 60
第2種住居専用地域
準住居地域
近隣商業地域 80
商業地域
準工業地域 60
工業地域
工業専用地域 住宅建築不可
[100平方メートルの敷地に建築面積60平方メートルの建物を建てた場合建ぺい率は60%]

ポイント

  • 建ぺい率を超える大きさの建物は、建築できません。
  • 前面道路の幅員、道路の角度、道路に接する長さなど一定条件が整えば、建ぺい率を10%加算できる場合があります。

    ※市区町村により規定が異なります。

  • 建ぺい率は市区町村の都市計画課または建築課などで確認することが出来ます。

容積率

容積率とは、敷地面積に対して各階の床面積を合計した延べ床面積の割合を制限するものです。
建物を立体的に捉えて考えたもので、その用途地域にあった高さやボリューム(容積)の建物になるように規制するための基準です。

用途地域 容積率(%)
第1種低層住居専用地域 50, 60, 80, 100, 150, 200
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域 100, 150, 200, 300
第2種中高層住居専用地域
第1種住居専用地域 200, 300, 400
第2種住居専用地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域 200, 300, 400, 500, 600, 700, 800, 900, 1000
準工業地域 200, 300, 400
工業地域
工業専用地域 住宅建築不可
100平方メートルの敷地に1階床面積が60平方メートル、2階床面積が40平方メートルの建物を建てた場合容積率は100%

ポイント

  • 容積率を超える建物は建築できません。
  • 地下室の扱い
    • 地下室は全床面積の1/3以下なら、床面積及び建築面積から除外できます。
    • 地下室とは地上1.0mの高さより低い部屋をいいます。
    • 図の場合、地下室は容積率に含まれません。
  • 容積率は市区町村の都市計画課または建築課などで確認することが出来ます。


斜線制限

斜線制限とは、建築物の各部分の高さに関する制限のことをいいいます。
斜線制限は、道路や隣地の日照、採光、通風などの環境を確保するため、道路や隣地との境界線を基にして一定の角度で立ち上がる斜線を想定し、建築物の各部分の高さをこの斜線の範囲内に制限しています。

道路斜線制限 敷地の前面道路の幅員によって道路側の建物の高さが規制されるというものです。
道路の幅員に1.25か1.5をかけた数字で得られる斜線の範囲に建物が収まるよう定められています。
北側斜線制限 建物から敷地の北側の隣地境界線までの真北方向への水平距離に対して一定の高さ以下に建物を設計しなければならないというものです。
敷地の北側の隣地に対して日影の被害を少なくするよう配慮した規定です。
セットバック 建物を前面道路より後退させ(セットバック)、道路側に空地を設けると、その分だけ道路が広がったとみなされ、より高い建物を建てることができます。

日影規制

近隣への日照を妨げないよう、条例で「日影規制」が定められている地域があります。

たとえば第1種・第2種低層住居専用地域においては、軒の高さが7mを超える建築物、または地階を除く階数が3以上の建築物が対象になります。それ以外の地域でも、建物の高さが10mを超える建築物はこの規制を 受ける場合があります。

ポイント

  • 建築物の高さ制限には、
    • 道路斜線(前面道路に対しての制限)
    • 隣地斜線(隣地に対しての制限)
    • 北側斜線(敷地北側の隣地に対しての制限)
    • 日影規制(周辺地域に対しての日影の制限)
    • 絶対高さの制限(建物の高さ制限)
    などで、それぞれ立地条件や用途地域などによって、どのような高さ制限の規制を受けるかは異なります。
  • 計画地がどの制限を受けるかは、市区町村の都市計画課または建築課などで調べることが出来ます。

道路と敷地の関係

建築基準法でいう「道路」とは、公道、私道を問わず幅員4m以上のものとされています。敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建築することは出来ません。
路地状部分は私道ではなく、敷地の一部とされ敷地面積に含めます。

前面道路の幅員が4m未満の場合は、その道路の中心線より2m後退したところを道路境界線とみなします。後退した部分は道路とみなされて敷地内でも建物(門、塀なども含む)は建築できません。
したがって敷地面積とみなされず、建ぺい率や容積率の計算からも除外されます。

ポイント

  • 建物を建築する際、計画地は
    • 4m以上の道路に面していること
    • 土地と道路が2m以上接していること
    が必要です。
  • 前面道路の幅員が4m未満の場合でも、道路の反対側が川またはガケの場合には道路の反対側より4m後退したところを道路境界とみなします。
  • 特定行政庁が指定する区域においては、前面道路幅員を6m以上とし、6m未満の場合は中心線より3m後退したところを道路境界とみなします。

防火地域と準防火地域

市街地における火災の延焼を防止するために、用途地域とは別に防火地域と準防火地域の規定が定められています。それぞれ建築できる建物の構造を規制しています。

防火地域

3階建て以上または延べ面積が100m2を超えて建てる場合は耐火建築物でなければなりません。
また、2階建て以下で延べ面積が100m2以下の家の場合は、準耐火建築物にすれば建てられます。

準防火地域

3階建て以上、または延べ床面積が500m2を越える建物は、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。
2階建てまでの木造の場合は、外壁や軒裏など延焼のおそれのある部分は防火基準に適合する建材や構造にしなければなりません。また、屋根の不燃化が義務づけられている所もあります。

耐火建築物とは

主要構造部を耐火構造とした建物(一般的には鉄筋コンクリート造)。外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に、政令で定める構造の防火戸、その他の防火設備を有するものをいいます。

準耐火建築物とは

主要構造部を準耐火構造とした建物または、主要構造部に防火措置、その他の事項についても政令で定める技術的基準に適合するもの。外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に、政令で定める構造の防火戸、そ の他の防火設備を有するものをいいます。
木造の場合、主要構造部を防火材料で覆うことで耐火性のある構造となります。

ポイント

  • 地域がまたがる場合

    建築物が防火地域、準防火地域、無指定地域にまたがる場合、建築物全体は防火上の制限の厳しい地域の規定に従います。

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立体駐車場の「法律・敷地に関する基礎知識」

都市計画地域の確認

各都道府県では、むやみな市街化を防ぎ、計画的なまちづくりを行うために、都市計画を行うエリアに都市計画区域を定めています。

区域 内容
市街化区域 すでに市街地を形成している区域、及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を促進するための区域で、用途地域が定められていて、建てられる建物の種類や規模が定められています。
市街化調整区域 自然環境や農業などを保全するために、市街化を抑制すべき区域です。この区域では、許可なく建物を建てることが出来ません。
非線引き区域 市街化区域にも市街化調整区域にも属さない、無指定区域のことで、とくに何の制限もないが、水道・下水・電気・ガスなどのインフラが整っていない。

建築基準法

用途地域による、駐車場建築(築造)の可否(原則)

建築(築造)可能な駐車場の規模
車庫の種類/
用途地域
建築物としての自動車車庫
自走式・タワー式
工作物注1としての自動車車庫
多段式
同一敷地内で建築物に
付属する駐車場
独立自動車車庫 同一敷地内で建築物に
付属する駐車場
独立自動車車庫
第1種、第2種
低層
住居専用地域
床面積600m2以内。自動車車庫部分を除いた建築物の延べ面積以内。
かつ、1階以下。
建築不可 築造面積に自動車車庫部分の床面積を加えた値が600m2以内 築造面積が50m2以内
第1種、第2種
中高層
住居専用地域
床面積3,000m2以内。自動車車庫部分を除いた建築物の延べ面積以内。
かつ、2階以下。
床面積300m2
以内かつ、
2階以下
築造面積に自動車車庫部分の床面積を加えた値が3,000m2以内 築造面積が300m2以内
第1種、第2種
住居地域
床面積が、
自動車車庫部分を除いた建築物の延べ面積以内。
かつ、2階以下。
床面積300m2
以内かつ、
2階以下
築造面積に自動車車庫部分の床面積を加えた値が、自動車車庫部分を除いた建築物の延べ面積以内 築造面積が300m2以内
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
制限なし 制限なし 制限なし 制限なし

※その他、都市計画決定したものや、一団地の建築物に係わる団地内においては、面積制限の特例があります。

※同一敷地内に建築物である自動車車庫と、工作物の自動車車庫がある場合は、建築面積と築造面積を合算します。


この他にも、駐車場法・消防法などの規定も受けます。

注1:準用工作物に該当しない範囲が築造可能となります。

立体駐車場のなかには建築物として扱われないものがあります。たとえば屋根のない柱と機械だけのものです。そうした建築物として扱われない工作物はすべて建築基準法の適用を受けないというわけではありません。ある一定の規模に達した工作物は、建築基準法の規定を準用するという規定(建築基準法第38条及び建築基準法施行令第138条)があります。また、建築基準法のなかには定義はありませんが、建築確認が必要な工作物(建築物にあたらない)のことを一般的に準用工作物と呼んでいます。

工作物…建築物・準用工作物にもあてはまらない建築基準法の適用を受けない(建築物にあたらない)ものです。


出入口の規制

<駐車場法施行令第7条>

駐車場の出入口において設置場所及びその構造について規定されています。

※各都道府県及び市町村において条例が定められている場合があります。

設置場所の制限

以下の部分には自動車の出入口を設けることができません。

  • 道路交通法第44条各号の道路の部分
    • 交差点、横断歩道、踏切、軌道敷地内、坂の頂上付近、勾配の急な坂道またはトンネル。
    • 交差点の側端、道路の曲がり角から5m以内。
    • 安全地帯の左側、及び側端から前後10m以内。
    • バス停、電車停留所から10m以内。
    • 踏切の前後側端から10m以内。
    • 公安委員会が指定した場所。
  • 横断歩道の側端から5m以内。
  • 幼稚園、小学校、特別支援学校、保育所、障害児施設、児童館、児童公園などの出入口から半径20m以内。
  • 陸橋の下・橋・トンネル。
  • 幅員が6m未満の道路(※地区条例により緩和処置がある場合があります)。
  • 縦断勾配が10%を越える道路。

構造の制限

駐車場の出入口部分には、下記のような構造制限があります。

出入口に向かって2m後退し、高さ1.4mの位置において、左右それぞれ60°の視界をさえぎらないこと。

その他の制限

  • 自動車の回転を容易にするため、必要がある場合は、1.5m以上の隅切りを設けること。
  • 6,000m2以上の駐車場は、自動車の出口と入口を分離し、それらの間隔を道路に沿って10m以上離すこと。ただし、出入口を設ける前面道路の車線が、中央分離帯などの工作物により往復方向に分離さ れており、当該駐車場への進入が一方向からに限定される場合は、この限りではありません。

    ※各都道府県及び市町村においてその他の条例が定められている場合があります。

ポイント

  • 出入口の規制

    実際の計画時には、駐車場法による設置場所の制限のほか、各都道府県及び市町村におけるその他の条例もあわせて確認しましょう。


前面空地の設置

その他 地方公共団体で定められるもの

自動車を昇降させる設備を設ける車庫では、道路と装置の間に5m×5m~6m×6m程度の空地が必要です。

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